Mặc dù đóng vai trò “đầu kéo” trong nền kinh tế, song lĩnh vực bất động sản đang gặp rất nhiều rào cản, do đó chưa thể phát huy hết vai trò trở thành nội lực phát triển đất nước.

Ngành bất động sản giảm 10% thì GDP giảm gần 10%

Một nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mới đây cho thấy, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường. Khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành bất động sản tăng 1.000 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 191 tỷ đồng.

“Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10% thì GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%. Tiếp theo đó là các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%)…”, báo cáo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản chỉ rõ.

Bên cạnh đó, lượng hóa quy mô tài sản bất động sản có thể thấy, riêng năm 2020, tỷ trọng bất động sản/tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 20,8% (205,26 tỷ USD/986,82 tỷ USD); năm 2025 là 21,2% (462,7 tỷ USD/2183,09 tỷ USD) và ước tính đến năm 2030 sẽ là 22,0% (1232,29 tỷ USD/5601,31 tỷ USD).

Nếu năm 2020, giá trị tăng thêm của các ngành bất động sản ước đạt 484,9 nghìn tỷ đồng (20,89 tỷ USD), chiếm 7,7 % GDP thì đến 2025 ước đạt 1.249,8 nghìn tỷ đồng (53,84 tỷ USD), chiếm 9,72% GDP; năm 2030 ước đạt 3.428,7 nghìn tỷ đồng (147,71 tỷ USD), chiếm 13,6% GDP.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, ước tính hàng năm, bất động sản đóng góp gần 8% GDP. Khi ngành bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính nó mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia. Bên cạnh tạo công ăn việc làm cho lực lượng lớn lao động, thị trường bất động sản cũng liên quan mật thiết với việc phát triển nhà ở và quá trình đô thị hóa.

Tuy nhiên thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam có sự phát triển chưa tương xứng với nhu cầu cũng như quy mô của nền kinh tế. Nguồn cung các công trình công cộng, nhà ở, bất động sản thương mại… vẫn còn hạn chế.

“Nguồn cung cầu trên thị trường bất động sản còn tồn tại sự chênh lệch rất lớn, giá bất động sản tăng rất cao, thị trường còn tồn động nhiều điểm nghẽn chưa thể giải quyết”, ông Khởi nhận định.

Đặc biệt nhấn mạnh đến vấn đề giá bất động sản phân khúc căn hộ, ông Khởi chia sẻ theo các số liệu nghiên cứu và thống kê thì giá bất động sản của phân khúc này hiện nay tăng rất mạnh. Tính trung bình trên cả nước, tốc độ tăng giá phân khúc căn hội khoảng từ 3 - 5%, nhưng có những nơi ghi nhận tăng tới 70 - 100%.

Khủng hoảng thiếu sản phẩm, luật chồng chéo và huy động vốn khó khăn

Tại tọa đàm về “Nhận diện chân thực vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam phân tích: Nếu bất động sản phát triển đúng mức, ngành xây dựng sẽ có thuận lợi rất lớn và đảm bảo sự phát triển. Tuy nhiên, dưới góc độ doanh nghiệp đầu tư bất động sản, trong 2 năm gần đây, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Chưa bao giờ doanh nghiệp đầu tư bất động sản khó khăn như hiện nay.

Thứ nhất là thủ tục pháp lý. Hành lang pháp lý của bất động sản liên quan tới khoảng 12 luật. Trong hệ thống pháp luật, các thủ tục pháp lý do các bộ chuyên ngành soạn thảo nên có sự đan xen, chồng chéo,... vì vậy các cơ quan hành pháp khó xử lý. Điều này dẫn đến việc các dự án bị chậm lại, có những dự án dừng cả chục năm, chi phí vô hình cho các doanh nghiệp bất động sản là rất lớn.

Những quy định, thủ tục này đã được kiến nghị và được cơ quan quản lý nhà nước cũng như Chính phủ ghi nhận cần tháo gỡ. Tuy nhiên, việc tháo gỡ sẽ cần có thời gian và chắc chắn trong giai đoạn hiện tại là khó khăn.

Thứ hai, ngoài các thủ tục pháp lý, gần đây Việt Nam có chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản với cả người mua và người bán. Khi tín dụng siết chặt lại, trái phiếu cũng được quản lý chặt chẽ, các doanh nghiệp bất động sản sẽ không có nguồn cung về tài chính. Do bất động sản ở Việt Nam còn có xu thế bán nhà hình thành trong tương lai, nên vừa làm vừa thu gom vốn của người mua. Đây là một rào cản mà nếu không cẩn thận, bất động sản sẽ đổ vỡ.

Thứ ba, cùng với tác động của đại dịch Covid-19, thị trường vừa chứng kiến 2 đợt “bão giá” vật liệu xây dựng. Đơn cử như riêng giá sắt thép trong quý 2 đã tăng khoảng 7% so với quý 1/2022. Hơn nữa, các doanh nghiệp xây dựng, các nhà thầu đều đang thiếu và rất khó tìm kiếm công nhân. Nếu như trước đây giá một m2 xây dựng cơ bản với nhà thấp tầng chỉ 4 triệu đồng thì nay để nhận thầu, các doanh nghiệp phải nhận 6 triệu đồng/m2, tăng 150%.

Hiện, chúng ta mới chỉ nhìn nhận một chiều giá bất động sản tăng và dường như các doanh nghiệp đang thu lợi, nhưng nguyên nhân tăng do đâu lại chưa phân tích rõ. Do đó, cần phải có những đánh giá chính xác về thị trường bất động sản và trên cơ sở đó có đánh giá chung.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam.

“Về mặt tổng thể, các doanh nghiệp bất động sản đang ở giai đoạn khó khăn nhất vì không có dự án, kiếm dự án vô cùng khó. Với doanh nghiệp, ở đâu có dự án là chúng tôi tìm đến nhưng ở Hà Nội và TP.HCM gần như không có cơ hội nào. Do đó, doanh nghiệp phải đi tìm kiếm dự án ở các tỉnh xa, thậm chí đã lên cả vùng biên giới nhưng cũng không dễ vì vướng các thủ tục pháp lý”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Cũng theo ông Hiệp, các nhà thầu xây dựng cũng chịu ảnh hưởng nặng nề từ những khó khăn của thị trường bất động sản. Theo như phản ánh của các doanh nghiệp xây dựng, nếu cứ kéo dài tình trạng như hiện nay, thì 5 năm nữa sẽ có rất nhiều nhà thầu không thể tồn tại.

Cùng quan điểm, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, cũng cho rằng, một số quy định pháp luật hiện nay đang khiến cho thị trường bất động sản gặp rất nhiều vướng mắc. Bên cạnh đó, việc khó khăn trong huy động vốn cũng kìm hãm đà phát triển của bất động sản.

“Hiện nay nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thoát khỏi khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án. Thậm chí ngay cả những doanh nghiệp lớn cũng phải huy động nguồn vốn để có thể triển khai những dự án khổng lồ của đơn vị mình”, ông Cường nhận định.

Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế.

Giải pháp trước mắt và giải pháp lâu dài

Trước những khó khăn và thách thức mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nêu ra 5 giải pháp để góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Thứ nhất, tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý hiện nay vẫn tồn đọng những mâu thuẫn, chồng chéo để gỡ khó cho doanh nghiệp cũng như địa phương. Cần rà soát lại toàn bộ các chính sách, bộ luật để đem lại tác động cụ thể, tích cực, sát với thực tiễn và đạm bảo có tính liên kết với nhau.

Thứ hai, đặc biệt quan tâm đến vấn đề nguồn cung bất động sản. Các cơ quan ban ngành cần tích cực tìm ra phương án bổ sung nguồn cung trên thị trường trong thời gian tới. Các dự án cỏn dang dở vấn đề pháp lý về khởi công, xây dựng,… nên chưa thể hoàn thành đưa vào sử dụng cần được nhanh chóng thông qua, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội.

Thứ ba, thị trường vốn gắn rất chặt với thị trường bất động sản vậy nên nếu siết quá chặt thị trường vốn thì bất động sản sẽ không thể phát triển, do đó cần đánh giá lại các điều luật đã và đang được áp dụng. Theo ông Khởi, thay vì cấp vốn đồng đều cho tất cả các dự án thì nhà nước cần đánh giá sự cần thiết của các dự án để lựa chọn việc cấp vốn hay không.

Thứ tư, các địa phương quần quản lý chặt chẽ các hoạt động chia lô, bán nền; hoạt động đấu giá đất;… đảm bảo tính công bằng, minh bạch để tạo dựng nên một thị trường bất động sản lành mạnh.

Thứ năm, cần có giải pháp cụ thể để xử phạt thật nghiêm các trường hợp có dấu hiệu cấu kết để đầu cơ, tích trữ đất của các cá nhân, doanh nghiệp. Hoàn thiện các bộ luật để nghiêm trị những trường hợp tiêu cực nêu trên.

“Vấn đề đặt ra hiện tại là cần làm sao để tăng nguồn cung. Cần tháo gỡ thủ tục pháp lý cho các dự án để các dự án có thể triển khai được. Về pháp lý với các dự án, các địa phương một phần thiếu cơ sở để tháo gỡ nhưng cũng có một số địa phương chưa thực sự vào cuộc để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp”, ông Khởi nói.

Ông Khởi cũng cho biết Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ cần xem xét không nên hạn chế tín dụng đối với toàn bộ các dự án bất động sản. Để gỡ vướng về pháp lý Chính phủ cũng đã đề xuất Quốc hội sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai ....

Theo: Reatimes