Thực tế cho thấy tại không ít dự án đa phần giao dịch vẫn là các nhà đầu tư mua bán mà chỉ có một phần nhỏ là mua để phục vụ nhu cầu ở. Nhiều chuyên gia còn cho rằng, việc tăng giá rất có thể là do giới đầu cơ "đứng sau làm giá" chứ hoàn toàn không do nhu cầu thị trường.

Nhận định trên không phải không có căn cứ bởi lẽ chưa có điều gì cho thấy dòng tiền đổ về bất động sản tại thời điểm này. Các chính sách về tiền tệ tín dụng vẫn tiếp tục được kiểm soát rất chặt chẽ để chống lạm phát và giữ ổn định nền kinh tế. Ngân hàng chưa mở hầu bao cho bất động sản (lãi suất cho vay tiêu dùng hiện vẫn ở mức xoay quanh 18%) và nền kinh tế nhìn chung sau khi thoát khỏi khó khăn của năm 2008 - 2009 hiện nay mới ở giai đoạn khởi động phục hồi. Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng, do Hà Nội thay đổi chính sách về cải tạo chung cư cũ và những biểu hiện mất an toàn gần đây của khu vực chung cư mới nên các nhà đầu tư đã dồn tiền sang nhà liền kề và biệt thự tại các dự án đô thị mới. Đánh giá về sức mua của thị trường, đặc biệt là khu vực những người có nhu cầu mua nhà ở chứ không phải đầu tư kinh doanh, nhiều ý kiến cho rằng giá nhà đất hiện quá cao và vượt xa khả năng thanh toán của đại đa số người có nhu cầu.

Thống kê của Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng hồi năm ngoái cho thấy tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở đáp ứng được khoảng 60% nhu cầu. Đến 2010 nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội sẽ lên xấp xỉ 30.000 căn hộ, trong khi đó nguồn cung chỉ đáp ứng được khoảng 10.000. Tình trạng thiếu nhà ở vẫn tiếp tục ngày một căng thẳng hơn trong khi giá nhà đất cũng ngày càng tăng với tốc độ phi mã so với tốc độ tăng thu nhập.

Đối với TP Hồ Chí Minh, số liệu thống kê cũng cho thấy, mỗi năm có gần 50.000 đôi vợ chồng mới kết hôn và có nhu cầu nhà ở và đại đa số những người này đều không đủ sức mua nhà.

4 tháng đầu năm, TP HCM tiêu thụ được 1.800 căn hộ trong khoảng 9.000 căn hộ (trong thị trường sơ cấp). Hầu hết dự án chủ yếu nằm ở khu vực quận Bình Tân, 7, Nhà Bè và Thủ Đức, mức giá trung bình khoảng 980 USD mỗi m2. Khu vực nhà ở trung bình có mức tăng giá khoảng 3% trong khi nhà hạng sang không có nhiều chuyển biến. Điệp khúc cung không đủ cầu vẫn tiếp tục tái diễn trong khi khả năng thanh toán của người mua cũng rất hạn chế.

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường trong cuộc tiếp xúc với báo chí mới đây đã nhận định rằng: "Chưa thể khẳng định khủng hoảng kinh tế đã chấm dứt và cũng chưa nhìn thấy sự ổn định về thị trường bất động sản". Chính vì vậy, ông Võ cho rằng cũng giống như nhiều lần trước đây, thị trường bất động sản hiện vẫn trong giai đoạn nếu có sốt chỉ là ảo. Khả năng tăng trưởng bền vững của thị trường là chưa có. Tuy nhiên các DN kinh doanh địa ốc có vẻ lạc quan hơn và nhận định, thị trường sẽ ổn định và phát triển vào cuối năm nay và năm 2011. Cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, các DN địa ốc đều dự kiến sẽ tung nhiều hàng ra bán vào thời điểm này và tập trung vào khu vực nhà ở trung bình với mức giá 12 - 20 triệu đồng/m2. Riêng TP Hồ Chí Minh, sẽ có khoảng 6.900 căn hộ được tung ra thị trường và khoảng 43.100 căn hộ đang trong giai đoạn lập kế hoạch và sẽ hoàn tất trong một vài năm tới.

Giá nhà ở và vật liệu xây dựng từ tháng 3/2010 đã tăng cao hơn tốc độ tăng giá tiêu dùng. Tháng 4/2010 cũng tăng 7,5% so với 4,27% của cùng kỳ năm 2009. Trong khi đó mặt bằng lãi suất đang tiếp tục được kéo xuống bởi chính sách điều tiết tiền tệ. Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 25% trong năm nay chắc chắn từ tháng 5 trở đi cho tới cuối năm, chính sách tiền tệ sẽ tiếp tục linh hoạt và tiền bơm vào bất động sản sẽ tăng. Và như vậy việc bất động sản bắt đầu tăng tốc vào cuối năm 2010 gần như đã trở thành chắc chắn.